법률 칼럼

저자 :조기현 변호사

안녕하세요. 법무법인 대한중앙 대표변호사 조기현입니다.

상가 임차인의 월세 연체가 계속되면 임대인으로서는 미납 차임은 물론, 임대차계약을 계속 유지해야 하는지까지 고민하게 되죠.

임차인이 월세를 제대로 지급하지 않으면서도 계속 점포를 사용하고 있다면,

임대인으로서는 점포를 돌려받아 새로운 임차인에게 임대하기도 어렵기 때문입니다.

처음에는 다음 달에 함께 지급하겠다는 말을 믿고 기다렸지만 연체가 반복되거나, 계약을 끝내려고 하자 임차인이 밀린 월세 일부만 입금하는 경우도 있죠.

하지만 임대인 입장에서는 밀린 월세 일부를 받았더라도 더 이상 계약을 유지하지 않고 상가를 돌려받고 싶은 경우가 있습니다.

그렇다면 일부 월세를 지급받은 상황에서 계약해지를 위한 내용증명은 어떻게 작성해야 할까요?

1. 상가 월세 3기 연체, 계약해지 가능

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

월세가 3개월이 밀리면 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 의미죠. 여기서 주의할 부분은

반드시 3개월을 연속해서 연체해야 한다는 의미가 아닌, 미지급된 차임의 합계가 3기분에 이르렀는지입니다.

예를 들어 월세를 한 달 연체한 뒤 다시 납부하다가 1개월치를 추가로 연체하고,

이후 또 1개월치를 연체하여 미납된 월세가 합계 3개월치에 이르렀다면 3기 차임 연체에 해당할 수 있는 것이죠.

이처럼 3기 차임 연체로 임대인에게 계약해지권이 발생했다면, 임차인에게 자신의 의사를 명확하게 표시할 필요가 있습니다.

첫째, 계약해지에 앞서 밀린 월세의 지급을 요구하는 경우

임차인에게 일정한 기한을 정해 연체된 월세를 지급하도록 요구하고,

기한 내 지급하지 않을 경우 계약해지나 건물인도청구 등 법적 조치를 진행할 수 있다는 사실을 통보할 수 있습니다.

둘째, 이미 계약 종료를 결정한 경우

이때는 연체된 월세의 지급을 요구하는 데 그치지 않고, 3기 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사를 통지할 경우입니다.

이때 내용증명을 활용하면 임대인이 언제, 어떤 내용으로 월세 지급을 요구하거나 계약해지 의사를 표시했는지를 증거로 남길 수 있습니다.

임차인이 계약해지 통보를 받은 적이 없다고 주장하거나 상가 인도를 거부하더라도,

계약해지 사실과 통지 시점을 입증하는 자료로 활용할 수 있어 건물인도소송 등 후속 법적 절차를 진행하는 데 도움이 되죠.

2. 임차인이 뒤늦게 월세를 입금한 경우라면?

이미 계약해지를 결정하여 더 이상 임대차관계를 유지할 의사가 없어 내용증명을 준비하던 사중 임차인이

밀린 월세 일부를 뒤늦게 입금한 경우에는 어떻게 해야 할까요?

이때 임대인이 돈을 받았으니 더 이상 계약을 해지할 수 없는 것인지 궁금할 수 있습니다.

이런 경우에 대해 2026년 6월 대법원은 중요한 판단을 내렸습니다. 임차인의 연체액이 3기 차임액에 달했다면

그때 이미 임대인에게 계약해지권이 발생한다고 본 것이죠.

다만 임대인이 밀린 월세를 받으면서 계약을 계속 유지하겠다는 의사를 표시했다면 이미 발생한 계약해지권을 포기한 것으로 볼 수 있는지가 문제 될 수 있죠.

계약해지를 결정했다면 임차인이 뒤늦게 월세를 입금했을 때 이를 어떻게 처리할지, 임차인에게 어떤 의사를 표시할지 신중하게 판단해야 합니다.

3. 계약해지 내용증명, 변호사 검토가 필요한 이유

그렇다면 계약해지 의사를 내용증명에 어떻게 담아야 할까요?

내용증명에는 임대차계약의 내용, 현재까지 지급하지 않은 월세와 연체 기간, 지급기한을 명시적으로 기재해야 합니다.

이미 3기 차임 연체로 계약을 해지하기로 했다면 그 사실을 근거로 임대차계약을 해지한다는 의사와 상가를 언제까지 인도해 달라는 내용도 분명하게 적어야 하죠.

일부 금액이 지급되었다는 사실이 있을 경우라면 이미 발생한 해지권을 행사하여 임대차계약을 종료한다는 의사도 분명하게 밝힐 필요가 있습니다.

예를 들어 이런 내용이 될 수 있습니다.

임차인은 2026년 7월부터 9월까지 3기분의 차임을 연체하였고, 이후 연체차임 중 일부를 지급하였습니다.

그러나 3기 차임 연체로 이미 발생한 계약해지권을 행사하여 본 임대차계약을 해지하오니,

정해진 기한까지 해당 상가를 인도하고 남아 있는 미지급 차임을 지급하시기 바랍니다.

내용증명에서 중요한 것은, 이후 취할 법적 조치까지 고려해 작성해야하는 것입니다.

계약해지와 상가 인도를 요구하는 내용증명을 보냈는데도 임차인이 상가를 비워주지 않는다면 건물인도청구로 이어질 수 있고,

밀린 월세가 남아 있다면 이에 대한 청구도 함께 문제 될 수 있기 때문이죠.

반드시 법리적 검토를 거쳐 해지 사유와 요구사항을 명확하게 담은 내용증명을 작성하는 것이 필요합니다.

일반인이 직접 내용증명을 작성하다 보면 밀린 월세를 지급해 달라는 요구에 집중되어 있다거나,

정작 계약해지 의사를 명확하게 적지 않거나, 일부 월세를 받은 이후에도 해지권을 행사하겠다는 내용을 빠뜨리는 경우가 있습니다.

잘못된 내용을 먼저 통지하면 이후 주장을 정리하기 어려워질 수 있으므로,

계약해지부터 상가 인도, 미납 차임 청구까지 이어질 수 있는 사안이라면

법무법인 대한중앙이 내용증명 작성 단계부터 법리적으로 검토하여 정당한 계약해지를 도와드리겠습니다.